mivel a híres TV-szappan téma dallama szerint “mindenkinek szüksége van jó szomszédokra”. De mi van, ha, messze nem jó szomszéd, a szomszédos ingatlanban lévő személy betolakodik a földjére?
fontolja meg ezt a forgatókönyvet: a szomszéd épít egy kiterjesztést a határvonalig. A bővítés alapjai a földed alá kerülnek, és az építők a földedre jöttek, amíg szabadságon voltál, hogy megépítsék az alapokat. A szomszédja rendelkezik tervezési engedéllyel a meghosszabbításukra, de Ön nem kapott értesítést a munkákról. A talajban lévő szilárd beton miatt most már nem termeszthet semmit a kiterjesztés melletti határon. Természetesen nem örülsz ennek. Szóval mit csinálsz?
az első dolog, amit tenned kell, hogy beszélsz a szomszédoddal erről, és megpróbálod megoldani a problémát egymás között. Vannak azonban olyan helyzetek, amikor ez egyszerűen nem lesz hatékony, és előfordulhat, hogy fontolóra kell vennie a jogi tanácsadást. Például, ebben az esetben a szomszéd nem valószínű, hogy hozzájárul ahhoz, hogy vegye le a vadonatúj kiterjesztése, hogy már csak épített nagy költséggel.
birtokháborítás
lehet, hogy pert indíthat szomszédja ellen birtokháborítás miatt.
a jogsértés egy személy jogellenes jelenléte a másik birtokában lévő földön. Számos különböző cselekedet jelenthet szabálysértést, beleértve:
- jogtalanul beteszi a lábát valaki más földjére, vagy lovagol vagy áthajt rajta;
- birtoklása vagy a birtokos személy kiutasítása;
- jogellenesen marad az engedély lejárta után;
- megsemmisít mindent, ami állandóan rajta van; bármit elhelyez vagy rögzít rajta;
- betör a fölötte lévő légtérbe; vagy
- jogtalanul vesz el belőle ásványokat.
azzal, hogy engedély nélkül érkezett a földjére, és a betont állandóan a földjére ragasztotta, szomszédja birtokháborítást követett el.
hogyan kell kezelni a birtokháborító szomszédok
a két legfontosabb jogorvoslati elérhető az Ön megszerzése végzés és kártérítés.
a végzés hasznos, mivel megköveteli a jogsértőtől, hogy állítsa le a jogsértést. Ezért olyan végzést lehet beszerezni, amely megköveteli a szomszédjától, hogy távolítsa el az alapokat. A végzést azonban a bíróság belátása szerint ítélik meg, és ehelyett kártérítést ítélhetnek meg. Az egyik tényező, amelyet a bíróság figyelembe vesz annak mérlegelésekor, hogy gyakorolja-e mérlegelési jogkörét a végzés elrendelésére, az, hogy a kérelmező késleltette-e a kérelmet. Ezért gyorsan meg kell keresnie a végzést, ha úgy gondolja, hogy ez a megfelelő jogorvoslat.
általában kártérítést ítélnek meg a végzés helyett, ha:
- a felperes törvényes jogának sérülése csekély;
- pénzben becsülhető meg;
- megfelelően kompenzálható egy kis fizetéssel; és
- az alperes számára elnyomó lenne a végzés megadása.
a birtokháborítás szokatlan abban az értelemben, hogy a földtulajdonosnak nem kell bizonyítania vagyona károsodását ahhoz, hogy kártérítést ítéljen meg, csupán azt kell bizonyítania, hogy tulajdonjogait zavarják vagy zavarják. Névleges kártérítést ítélnek meg a szabálysértésért, ha a szabálysértés kisebb. A jogsértésért járó kártérítést a bíróság a felperest ért veszteség szempontjából értékeli; a jogsértő által a földhasználat során szerzett előny, valamint a felek hipotetikusan megállapodtak volna a földhasználati jogról.
How To Stop a Trespassing Neighbor
számos törvényes módja van annak, hogy megkérje a szomszédját, hogy ne jöjjön be a földjére, vagy megakadályozza őket abban. Ezek a következők:
- ha engedély nélkül elkapja a szomszédját a földjén, kérdezze meg őket, miért vannak ott, majd kérje meg őket, hogy távozzanak. Ha megkérdezed őket, hogy miért vannak a földeden, jó ötletet adhat neked arról, hogy esetleg újra megtennék-e, és van-e hátsó szándékuk arra, hogy ott legyenek.
- Küldj a szomszédodnak egy Írásos levelet, amelyben arra kéred őket, hogy ne lépjenek be újra engedély nélkül a földedre, és őrizz meg egy másolatot az irataidnak arra az esetre, ha később jogi lépéseket teszel.
- tegyen fel ‘magántulajdon’ vagy ‘nincs birtokháborítás’ táblákat arra, hogy az állami birtokháborítókat büntetőeljárás alá vonják a belépés megakadályozása érdekében.
- építsen kerítést vagy falat, ügyeljen arra, hogy tartsa be saját ingatlanának határát, és szükség esetén építési engedélyt kérjen.
- ha a birtokháborítás továbbra is fennáll, kérjen jogi tanácsot.
súlyos károk
ha a birtokháborítást magas, sértő vagy elnyomó magatartás kíséri, a bíróság súlyosbított kártérítést ítélhet meg a felperesnek a mentális szorongás és az érzések sérülése miatt.
hozzáférés a szomszédos földekhez 1992.évi törvény
vannak bizonyos korlátozott körülmények, amikor a szomszéd az Ön engedélye nélkül hozzáférhet az Ön földjéhez, hogy javításokat végezzen saját ingatlanán vagy alapvető megőrzési munkákat végezzen. Ha egy megtagadja az engedélyt, a szomszéd kérheti a bíróságtól, hogy adjon hozzáférési végzést a szomszédos földhöz való hozzáférésről szóló 1992.évi törvény alapján. A törvény azonban csak a meglévő struktúrák megőrzésére vonatkozik; nem vonatkozik a szomszéd földterületéhez való hozzáférés engedélyezésére annak érdekében, hogy megkönnyítse egy új fejlesztés, például egy új kiterjesztés felépítését.
kellemetlenség
Ön is fontolóra veheti a magánjellegű kellemetlenség iránti keresetet. A magánjellegű kellemetlenség általában azzal jár, hogy zavarja a felperes földterületének élvezetét, általában zaj vagy szag, vagy tulajdonuk tényleges fizikai károsodásának okozása. Az ingatlan fizikai károsodása esetén, például a földnek a talajban lévő szilárd beton által okozott károsodása esetén az okozott kár nem lehet triviális vagy mulandó, de nem eredményezheti ingatlanának tényleges értékcsökkenését. A bíróság mérlegelni fogja a földed élvezete iránti érdeklődésedet, szemben a felebarátod érdekével, hogy élvezd a sajátjukat.
milyen jogorvoslati lehetőségek állnak rendelkezésre a kellemetlenségekre?
kártérítés ítélhető meg. A károkat általában vagy anyagi kár formájában, vagy kényelmi kár formájában kell bizonyítani, amint azt például a kényelmetlenség bizonyítja. Ha anyagi kárt okoztak, a kár mértékének általános szabálya a tulajdonos ingatlanban fennálló érdekeltségének a kár bekövetkezése előtti és utáni pénzértéke közötti különbség.
bár a kártérítés a leggyakoribb orvosság magánjellegű kellemetlenség esetén, az is lehetséges, hogy elrendelje a szomszédot, hogy állítsa le, távolítsa el vagy korlátozza a kellemetlenséget, vagy hagyjon fel a jövőbeli kellemetlenség terveivel.
Pártfalak
ha a munkálatok befolyásolják a pártfalat, a Pártfal rendelkezéseit stb. Az 1996. évi törvény alkalmazandó. A törvény keretet határoz meg a közös határfalon végzett munkák elvégzéséhez, és vitarendezési eljárással rendelkezik a szomszédos tulajdonos érdekeinek védelme érdekében, miközben biztosítja az épület tulajdonosának a munkálatok elvégzéséhez szükséges jogokat.
az épület tulajdonosának meg kell felelnie az 1996. évi PWA-nak, ha azt javasolja:
- végezzen munkákat egy meglévő pártfalon, például magasabbá vagy rövidebbé tegye, vagy eltávolítsa a kémény mellét;
- építsen új falat; vagy
- végezzen ásatási munkákat a szomszédos tulajdonos földjének vagy épületének közvetlen közelében.
az épület tulajdonosának értesítenie kell a szomszédos ingatlantulajdonost a tervezett munkákról, beleértve azt is, hogy mikor tervezik megkezdeni a munkálatokat, valamint teljes leírást arról, hogy mit terveznek. A felmondási idő a javasolt munka típusától függően változik.
ha az értesítéstől számított 14 napon belül a szomszédos ingatlantulajdonos nem járult hozzá, vita merül fel.
ha az épülettulajdonos és a szomszédos ingatlantulajdonos nem tud megállapodásra jutni egymással való beszélgetés útján, közös földmérőt jelölhetnek ki egy díj kidolgozására, amely meghatározza a munka elvégzésének módját. Ha nem tudnak megállapodni egy közös földmérővel, választhatnak egyet, hogy együtt állítsák össze a díjat.
a törvény nem tartalmaz végrehajtási eljárásokat a rendelkezéseinek be nem tartása esetén. Ha azonban a szomszéd vagy a szomszéd nevében munkát végző építő megkezdi a munkát anélkül, hogy előzetesen megfelelő módon értesítette volna, kérheti a munka leállítását bírósági végzés útján, vagy más jogorvoslatot, például kártérítést kérhet.
alternatív vitarendezés
ne feledje, hogy a szomszédos viták nem vonzóak, és nagyon költségesek lehetnek, kevés nyereséggel. Lehet, hogy sok éven át a szomszédod mellett kell élned, és a legjobb, ha megpróbálod fenntartani a baráti kapcsolatokat, ha egyáltalán lehetséges. Ne feledje, hogy a szomszédaival fennálló vitákat be kell jelenteni, amikor eladja otthonát, és nagyon kellemetlen lehet a potenciális vevő számára.
ha a kérdéseket a felek közötti közvetlen tárgyalások útján lehet megoldani, ez lenne az ésszerű dolog. Ha azonban a szomszédjával beszélget, és nem jut sehova, érdemes lehet megfontolni valamilyen alternatív vitarendezési formát.
a mediáció, talán egy független földmérő kezében, jó módszer lehet arra, hogy a vitás fontos kérdésekre összpontosítsunk, és olyan megoldásokra jussunk, amelyek mindkét fél számára működőképesek és elfogadhatók anélkül, hogy költséges és bizonytalan pereskedéshez kellene folyamodnunk.
a viták lehető leggyorsabb és békés rendezése remélhetőleg lehetővé teszi, hogy a jó szomszédok jó barátokká váljanak.