az etikai magyarázat
az ingatlanügynök etikai kódexének 3-4. szakasza a következőképpen határozza meg a változó kamatozású jutalékrendszert: olyan tőzsdei jegyzés, amelyben egy összegű jutalékot kell fizetni, ha a tőzsdei bróker cége az értékesítés beszerzési oka, és más összegű jutalékot kell fizetni, ha az eladás az eladó vagy az együttműködő bróker erőfeszítéseiből származik.
az Etikai Kódex és a National Association of Realtors (nar) Handbook on Multiple Listing Policy megkövetelik tőzsdei brókerek nyilvánosságra hozni a változó kamatozású jutalék potenciális együttműködő brókerek, amint ez praktikus. A potenciális együttműködő brókerek kérdéseire válaszul a realtors-oknak a két árfolyam közötti különbséget is nyilvánosságra kell hozniuk.
miután egy együttműködő bróker tudatában volt annak, hogy változó kamatozású jutalék van játékban, nyilvánosságra kell hoznia ezt a kritikus információt ügyfelének, mielőtt az ügyfél ajánlatot tesz a vásárlásra. A közzététel szükséges ahhoz, hogy a vevő tájékozott versenyképes ajánlatot tegyen. Például az a vevő, aki olyan ajánlatot tesz, amely megegyezik a változó kamatozású jutalékot kínáló tőzsdei bróker cég által képviselt vevő ajánlatával, hátrányos helyzetben van, mivel a másik ajánlathoz kapcsolódó jutalék alacsonyabb lesz. Az alacsonyabb jutalék mértéke nettó az eladó több pénzt, így azok valószínűleg elfogadják az ügynök vásárlók ajánlatát, bár az ajánlati ár mindkét vevő azonos.
a változó kamatozású jutalék gyakorlati alkalmazása
amikor egy ingatlanügynök felsorol egy otthont, tárgyalnak az eladó által fizetendő értékesítési jutalékról és díjról. Példánkban a ház eladási árának 6%-át fogjuk felhasználni egyeztetett díjként. Az ügynök és az eladó ezután megvitatják a co-op díjat, amelyet más brókerek számára kínálnak, ha készen állnak arra, hogy megvásárolják az otthont. Ez a díj közismert nevén a vevő ügynök, alügynök, vagy tranzakciós engedélyes díja.
bár gyakori lehet, hogy a teljes jutalék 50% – át felajánlják a vevő ügynökének, ennek nem kell így lennie. A tőzsdei ügynök dönthet úgy, hogy 6%-ot számít fel, a szövetkezet pedig 2,5% – ot. Ez a megállapodás mindaddig rendben van, amíg az ügynök és az eladó beleegyezik. Példánkban az ügynök és az eladó beleegyezik abba, hogy a ház eladási árának 3%-ával szövetkeznek egy brókerrel, aki vevőt hoz. Ezt a számot ezután a Multi-listába helyezik, hogy értesítsék az összes brókert, amit az eladó brókere kínál kompenzációként a kész, hajlandó és képes vevő behozataláért.
ha az eladó ügynöke változó kamatozású jutaléktervet kínál, a vita arra összpontosít, hogy az ügynök milyen jutalékot számít fel az eladónak, ha az ügynök az, aki elhozza a Vevőt. Mint minden ingatlan jutalékok és díjak, ezek forgatható. Példánkban az ügynök és az eladó 5% – os díjban állapodik meg, ha az ügynök hozza a Vevőt. Ez a fajta megállapodás kettős vagy kijelölt ügynökségként ismert. Kettős vagy kijelölt Ügynökséggel az eladó ügynöke most is képviseli a vevőt, és az ügynöknek és az eladónak közzé kell tennie és meg kell állapodnia a ház felsorolásakor.
amint azt korábban említettük, az eladó ügynökének közzé kell tennie, hogy minden más bróker számára változó kamatozású jutalék van. Sok esetben ez közvetlenül a többlistás rendszerben történik.
ha Ön egy ingatlanügynökkel dolgozó Vevő, és érdeklődik egy ingatlan iránt, akkor érdemes megtudni, hogy van-e más megállapodás-javaslat, és ha igen, akkor ugyanabból az ingatlanirodából (kijelölt ügynök) vagy kettős ügynökségi helyzetből származik, ahol az eladó ügynöke rendelkezik a vevővel. Ha igen, fontos ellenőrizni, hogy van-e változó kamatozású jutalék, és ha igen, mekkora a jutalék különbsége. Ez egy egyszerű hívást, e-mailt vagy szöveget vesz igénybe az ügynöktől az eladó ügynökéhez, és az etikai kódex megköveteli, hogy az eladó ügynöke nyilvánosságra hozza ezeket az információkat.
Ön, a vevő, teljes árajánlatot tehet, és túllicitálhatja azt a vevőt, aki az eladó ügynökével vagy ügynökével dolgozik, aki ugyanazt az ajánlatot teszi, mert a változó kamatozású jutalék játékban volt. Ha az eladó elfogadja az ajánlatát, akkor 6% jutalékot kell fizetnie (3% a tőzsdei brókernek és 3% a vevő ügynökének/brókerének) az eladó és ügynöke és ügynöke között megállapodott 5% változó kamatozású jutalék helyett. Nettó ajánlata a változó miatt 1% – kal kevesebb, mint a Versengő ajánlat.
az emberek néha elveszítik otthonaikat, amelyeket megpróbálnak megvásárolni, és soha nem tudják, miért. Lehet, hogy a megfelelő kérdéseket teszi fel. Győződjön meg arról, hogy ügynöke tisztában van a változó kamatozású jutalék forgatókönyvével és sok más létező feltétellel, így az ajánlata a lehető legjobb.
a tudás hatalom!