Realtor® Code of Ethics-säännöstön eettisessä selityksessä
pykälässä 3-4 määritellään vaihtuvakorkoinen provisiojärjestely seuraavasti: listaus, jossa yksi provisiosumma on maksettava, jos listautuvan välittäjän yritys on myynnin hankintasyy, ja eri provisiosumma on maksettava, jos myynti on seurausta myyjän tai yhteistyössä toimivan välittäjän ponnisteluista.
eettiset säännöt ja National Association of Realtors® (Nar ’ s) Handbook on Multiple Listing Policy edellyttävät, että listausvälittäjät ilmoittavat vaihtuvakorkoisen provision mahdollisille yhteistyössä toimineille välittäjille heti, kun se on käytännöllistä. Vastauksena tiedusteluihin mahdollisten yhteistyössä välittäjät, REALTORS® on myös ilmoitettava ero kahden hinnat.
kun yhteistyössä toimivalle välittäjälle on ilmoitettu, että kyseessä on vaihtuvakorkoinen provisio, hänen on annettava tämä kriittinen tieto asiakkaalleen ennen kuin asiakas tekee ostotarjouksen. Ilmoittaminen on välttämätöntä, jotta ostaja voi tehdä tietoon perustuvan kilpailukykyisen tarjouksen. Esimerkiksi ostaja, joka tekee tarjouksen, joka on samanlainen kuin vaihtuvakorkoista provisiota tarjoavan pörssivälittäjän edustaman ostajan tarjous, on epäedullisessa asemassa, koska toiseen tarjoukseen liittyvä provisio on pienempi. Alempi provisio korko nettoaa myyjä enemmän rahaa, joten he todennäköisesti hyväksyvät heidän asiamiehensä ostajien tarjouksen, vaikka tarjoushinta molempien ostajien on sama.
vaihtuvakorkoisen provision
käytännön soveltaminen kun kiinteistönvälittäjä luettelee asunnon, hän neuvottelee myyjän maksettavaksi tulevan myyntipalkkion ja palkkion. Esimerkiksi käytämme sovittuna palkkiona 6 prosenttia asunnon myyntihinnasta. Agentti ja myyjä sitten keskustella co-op maksu, joka tarjotaan muille välittäjille, jos he tuovat valmis halukas ja kykenevä ostaja ostaa kotiin. Tämä maksu tunnetaan yleisesti nimellä ostaja agentti, subagent, tai transaction lisenssinsaaja maksu.
vaikka voi olla tavallista tarjota 50 prosenttia kokonaisprovisiosta ostajan edustajalle, sen ei tarvitse olla niin. Listautumisasiamies voi päättää veloittaa 6% ja osuuskunta 2,5%. Järjestely sopii, kunhan asiamies ja myyjä sopivat siitä. Esimerkiksi agentti ja myyjä sopivat yhteistyöstä 3% asunnon myyntihinnasta välittäjän kanssa, joka tuo ostajan. Tämä luku on sitten sijoitettu Multi-lista ilmoittaa kaikille välittäjille, mitä myyjän välittäjä tarjoaa korvauksena tuo valmis, halukas ja kykenevä ostaja.
jos myyjän edustaja tarjoaa vaihtuvakorkoista provisiosuunnitelmaa, keskustelu keskittyy siihen, mitä provisiota agentti veloittaa myyjältä, jos agentti on se, joka tuo ostajan. Kuten kaikki kiinteistöprovisiot ja-palkkiot, ne ovat neuvoteltavissa. Esimerkiksi agentti ja myyjä sopivat 5 prosentin palkkiosta, jos agentti tuo ostajan. Tällaista järjestelyä kutsutaan kaksoisjärjestelyksi tai nimetyksi virastoksi. Kaksoisagentilla tai nimetyllä agentuurilla myyjän asiamies edustaa nyt myös ostajaa, ja asiamiehen ja myyjän on kerrottava ja sovittava asiasta asunnon listauksessa.
kuten aiemmin todettiin, myyjän edustajan on ilmoitettava, että kaikille muille välittäjille on tarjolla vaihtuvakorkoinen provisio. Monissa tapauksissa tämä tapahtuu suoraan monen listan järjestelmässä.
jos olet ostaja, joka työskentelee kiinteistönvälittäjän kanssa ja on kiinnostunut kiinteistöstä, haluat ehkä heidän selvittävän, onko muita sopimusehdotuksia pelissä, ja jos on, onko se samasta kiinteistönvälitystoimistosta (nimetty edustaja) tai kaksoisagenttitilanteesta, jossa myyjän asiamiehellä on ostaja. Jos näin on, on tärkeää tarkistaa, onko kyseessä vaihtuvakorkoinen komissio, ja jos on, kuinka suuri ero komissiossa on. Tämä vie yksinkertaisen puhelun, sähköpostin tai tekstiviestin agentiltasi myyjän asiamiehelle ja eettinen säännöstö vaatii, että myyjän agentti paljastaa nämä tiedot.
Sinä, ostaja, voisit tehdä täyden hintatarjouksen ja olla parempi kuin ostaja, joka työskentelee myyjän edustajan tai välittäjän kanssa, joka tekee saman tarjouksen, koska vaihtuvakorkoinen provisio oli pelissä. Jos myyjä tarttuu tarjoukseesi, heidän on maksettava 6% provisio (3% listautumisvälittäjälle ja 3% ostajan asiamiehelle/välittäjälle) sen 5%: n vaihtuvakorkoisen provision sijaan, josta myyjä ja hänen asiamiehensä ja välittäjänsä ovat sopineet. Nettotarjouksesi on muuttujan vuoksi 1% vähemmän kuin kilpaileva tarjous.
ihmiset menettävät joskus kotinsa, joita he yrittävät ostaa, eivätkä koskaan tiedä miksi. Se voi päätyä oikeiden kysymysten esittämiseen. Varmista, että agentti on tietoinen vaihtuvakorkoinen provisio skenaario ja monia muita ehtoja, jotka ovat olemassa, joten tarjous on paras se voi olla.
tieto on valtaa!