kuten TV-saippuasarjan kuuluisassa tunnussävelmässä kuuluu ”Everybody needs good neighbours”. Mutta entä jos viereisellä tontilla oleva henkilö ei suinkaan ole hyvä naapuri, vaan tunkeutuu maillesi?
Mieti tätä skenaariota: naapurisi rakentaa jatkeen rajalinjalle asti. Laajennuksen perustukset menevät teidän maanne alle, ja rakentajat tulivat teidän maillenne, kun olitte lomalla, rakentamaan perustuksia. Naapurillasi on suunnittelulupa niiden jatkamiseen, mutta et saanut ilmoitusta töistä. Laajennuksen viereiselle rajalle ei voi nyt kasvattaa mitään, koska maassa on kiinteää betonia. Et tietenkään ole iloinen tästä. Mitä teet työksesi?
asiasta kannattaa ensin puhua naapurille ja yrittää ratkaista ongelma keskenänne. On kuitenkin joitakin tilanteita, joissa tämä ei yksinkertaisesti ole tehokasta, ja saatat joutua harkitsemaan oikeudellista neuvontaa. Esimerkiksi, tässä tapauksessa naapurisi ei todennäköisesti suostu ottamaan alas upouusi laajennus, että he juuri oli rakennettu suurella kustannuksella.
tunkeutuminen
naapuria vastaan voi nostaa kanteen luvattomasta tunkeutumisesta.
tunkeutumisella tarkoitetaan henkilön laitonta oleskelua toisen hallussa olevalla maalla. Monet eri toimet voivat olla tunkeutuminen, mukaan lukien:
- luvaton jalan asettaminen toisen maalle tai sen yli ajaminen;
- sen hallussapito tai sen haltijan karkottaminen;
- laittomasti jäljellä luvan umpeuduttua;
- tuhoamassa mitään siihen pysyvästi kiinnitettyä; asettamassa tai kiinnittämässä mitään siihen;
- tunkeutumassa ilmatilaan sen yläpuolella; tai
- ottamassa luvatta mineraaleja siitä.
tulemalla luvatta maillesi ja kiinnittämällä betonin pysyvästi maillesi naapurisi on syyllistynyt luvattomaan tunkeutumiseen.
miten menetellä luvattomien naapureiden kanssa
kaksi tärkeintä käytettävissä olevaa keinoa ovat kieltotuomion saaminen ja vahingonkorvaukset.
kielto on hyödyllinen, koska se vaatii tunkeutujaa lopettamaan tunkeutumisen. Sen vuoksi voitaisiin saada määräys, jossa naapuria vaadittaisiin poistamaan perustukset. Kieltotuomio annetaan kuitenkin tuomioistuimen harkinnan mukaan, ja he voivat sen sijaan määrätä vahingonkorvauksia. Yksi seikka, jonka tuomioistuin ottaa huomioon harkitessaan, käyttääkö se harkintavaltaansa välipäätöksen määräämisessä, on se, onko kantaja viivytellyt hakemuksen tekemisessä. Sinun täytyy Sen tähden etsiä nopeasti kieltotuomiota, jos uskot sen olevan sopiva parannuskeino.
yleensä vahingonkorvaus määrätään kieltotuomion sijasta, jos:
- kantajan oikeudelle aiheutunut vahinko on pieni;
- se voidaan arvioida rahassa;
- se voidaan korvata riittävällä pienellä korvauksella; ja
- kieltotuomion antaminen olisi vastaajalle painostavaa.
luvaton tunkeutuminen on sikäli poikkeuksellista, että maanomistajan ei tarvitse osoittaa omaisuutensa vahingoittuneen saadakseen vahingonkorvauksia, hänen on vain osoitettava, että hänen omistusoikeuksiinsa on puututtu tai ollaan puuttumassa. Nimellinen vahingonkorvaus määrätään rikkomuksesta, jos rikkomus on vähäinen. Yhteisöjen tuomioistuin arvioi vahingonkorvauksen kantajalle aiheutuneen vahingon perusteella, sen hyödyn perusteella, jonka tunkeilija on saanut maan käytöstä, ja sen summan perusteella, jonka osapuolet olisivat hypoteettisesti sopineet oikeudesta käyttää maata.
miten maahan tunkeutuneen naapurin voi pysäyttää
on olemassa useita laillisia tapoja pyytää naapuria lopettamaan maahanpääsy tai estää heitä tekemästä niin. Näitä ovat:
- jos saat naapurisi kiinni mailtasi ilman lupaa, kysy heiltä, miksi he ovat siellä ja pyydä sitten heitä poistumaan. Kysymällä heiltä, miksi he ovat sinun maallasi, voit saada hyvän käsityksen siitä, voisivatko he tehdä sen uudelleen ja onko heillä taka-ajatuksia olla siellä.
- toimita naapurillesi kirjallinen kirje, jossa pyydät heitä olemaan tulematta maahasi enää ilman lupaa, ja säilytä kopio arkistostasi siltä varalta, että ryhdyt myöhemmin oikeustoimiin.
- Pystyttäkää ”Private Property” tai ”No Trespassing” – kylttejä, joiden mukaan maahan tunkeutujat asetetaan syytteeseen maahantulon estämiseksi.
- Rakenna aita tai muuri, muista pitää kiinni oman tonttisi rajasta ja hae tarvittaessa kaavoituslupaa.
- jos luvaton oleskelu jatkuu, Hakeudu lainopilliseen neuvontaan.
törkeä vahingonkorvaus
jos rikkomukseen liittyy omavaltaista, loukkaavaa tai painostavaa käytöstä, oikeus voi määrätä törkeän vahingonkorvauksen korvaukseksi asianomistajalle henkisestä kärsimyksestä ja tunteenvammasta.
pääsy naapurimaan Maanlakiin 1992
on olemassa tiettyjä rajoitettuja olosuhteita, joissa naapuri voi saada maasi ilman lupaasi tehdä korjauksia omaan omaisuuteensa tai suorittaa ”perussuojelutöitä”. Jos kieltäydyt, naapurisi voi hakea tuomioistuimelta käyttöoikeusmääräystä vuoden 1992 naapurimaan lain (Access to Neighbour Land Act) nojalla. Laki koskee kuitenkin vain olemassa olevien rakenteiden säilyttämistä; se ei koske lupaa päästä naapurin tontille, jotta uuden alueen, kuten uuden laajennuksen, rakentaminen olisi helpompaa.
riesa
voit myös harkita kanteen nostamista yksityisistä haitoista. Yksityinen haitta tarkoittaa tavallisesti sitä, että asianomistaja häiritsee maaomaisuuttaan yleensä melulla tai hajulla tai aiheuttamalla todellista fyysistä vahinkoa hänen omaisuudelleen. Jos kiinteistölle aiheutuu fyysisiä vahinkoja, kuten Maassa olevan kiinteän betonin maa-ainekselle aiheuttamia vahinkoja, aiheutuneet vahingot eivät saa olla vähäpätöisiä tai ohimeneviä, mutta niiden ei tarvitse johtaa omaisuuden varsinaiseen poistoon. Oikeus punnitsee sinun etusi nauttia maasi, vastaan etu naapurisi nauttia omansa.
mitä parannuskeinoja on käytettävissä haittoihin?
vahingonkorvauksia voidaan määrätä. Vahinko on yleensä todistettava joko aineellisena omaisuusvahinkona tai esimerkiksi epämukavuutena osoitettuna mukavuusvahinkona. Kun omaisuusvahinko on aiheutunut, yleisenä sääntönä vahingonkorvauksen mittaamisessa on omistajan omistusosuuden rahallisen arvon erotus ennen vahingon tekoa ja sen jälkeen.
vaikka vahingonkorvaukset ovat yleisin oikeussuojakeino yksityisen haitan sattuessa, voi myös olla mahdollista saada väliintulokielto, määrätä naapuria lopettamaan, poistamaan tai rajoittamaan häiriötä tai luopua suunnitelmista mahdollisen haitan varalta.
Puoluemuurit
jos teokset vaikuttavat puoluemuuriin, puoluemuurin määräyksiin jne. Vuoden 1996 lakia sovelletaan. Laissa määritellään puitteet töiden toteuttamiselle yhteiseen rajamuuriin, ja siinä on riitojenratkaisumenettely, jolla suojellaan naapuriomistajan etuja ja annetaan samalla rakennuksen omistajalle tämän tarvitsemat oikeudet töiden toteuttamiseen.
rakennuksen omistajan on noudatettava vuoden 1996 PWA: ta, jos se aikoo:
- tehdään töitä olemassa olevalle juhlamuurille, esim.tehdään siitä pidempi tai lyhyempi tai poistetaan savupiipun rinta;
- rakennetaan uusi seinä; tai
- tehdään louhintatöitä viereisen omistajan maan tai rakennuksen läheisyydessä.
rakennuksen omistajan on ilmoitettava viereiselle kiinteistönomistajalle, mitä hän aikoo tehdä, myös silloin, kun hän aikoo aloittaa työt, sekä täydellinen kuvaus siitä, mitä hän aikoo tehdä. Irtisanomisaika vaihtelee ehdotetun työn tyypin mukaan.
jos viereinen kiinteistönomistaja ei ole antanut suostumustaan 14 päivän kuluessa ilmoituksen antamisesta, riita katsotaan syntyneeksi.
jos rakennuksen omistaja ja viereinen kiinteistönomistaja eivät pääse yhteisymmärrykseen keskustelemalla keskenään, he voivat nimittää yhteisen katsastajan laatimaan ”sopimuksen”, jossa määritellään, miten työ tehdään. Jos he eivät pääse yhteisymmärrykseen yhteisestä katsastajasta, he voivat valita kukin yhden laatimaan palkinnon yhdessä.
laissa ei ole täytäntöönpanomenettelyjä sen säännösten noudattamatta jättämisen vuoksi. Jos kuitenkin naapuri tai rakentaja, joka tekee työtä naapurisi puolesta, aloittaa työn ilmoittamatta siitä ensin oikealla tavalla, voit pyrkiä lopettamaan työn oikeuden määräyksellä tai hakea muuta oikeussuojakeinoa, kuten vahingonkorvausta.
vaihtoehtoinen riitojenratkaisu
kannattaa muistaa, että naapuririidat eivät houkuttele ja voivat tulla hyvin kalliiksi vähällä voitolla. Saatat joutua asumaan naapurisi naapurissa monta vuotta, ja on parasta yrittää ylläpitää ystävällisiä suhteita, jos suinkin mahdollista. Muista, riita naapureiden on ilmoitettava, kun myyt kotiin ja voi olla erittäin luotaantyöntävä mahdolliselle ostajalle.
jos asiat saadaan ratkaistua osapuolten välisillä suorilla neuvotteluilla, se olisi järkevää. Jos kuitenkin puhut naapurisi kanssa etkä pääse mihinkään, voi olla syytä harkita jonkinlaista vaihtoehtoista riidanratkaisua.
sovittelu, ehkä riippumattoman katsastajan käsissä, voisi olla hyvä tapa keskittyä kiistan tärkeisiin kysymyksiin ja löytää ratkaisuja, jotka ovat toimivia ja hyväksyttäviä molemmille osapuolille ilman tarvetta turvautua kalliisiin ja epävarmoihin oikeudenkäynteihin.
minkä tahansa riidan ratkaiseminen mahdollisimman nopeasti ja sovinnollisesti mahdollistaa toivottavasti sen, että hyvistä naapureista tulee hyviä ystäviä.