vuokralaisen oikeudellinen asema kaupallisen vuokrasopimuksen päättyessä riippuu siitä, sovelletaanko vuokrasopimukseen vuoden 1954 vuokranantaja-ja Vuokralaislakia.
kaupalliset vuokralaiset jäävät yleensä kiinteistöön vuokrasopimuksen päätyttyä, koska he neuvottelevat vielä vuokranantajan kanssa uuden, uusitun vuokrasopimuksen ehdoista tai heillä on epävirallinen sopimus asumisesta. Tapauksen erityisolosuhteet vaikuttavat siihen, onko kaupallisella vuokralaisella suojattu vai suojaamaton vuokrasopimus. Erityisen tärkeitä tekijöitä ovat vuokrasopimusten tila vuoden 1954 vuokranantaja – ja Vuokralaislain kannalta, maksaako vuokralainen edelleen vuokraa ja käydäänkö uusia vuokraneuvotteluja.
riippumatta kaupallisen vuokralaisen päättyneen vuokrasopimuksen erityispiirteistä, on tärkeää, että vuokralainen ymmärtää oikeutensa, riskinsä ja parhaan toimintatavan varmistaakseen parhaan tuloksen liiketoiminnalleen.
vuokralaisille, jotka ovat vähintään 12 kuukautta kaupallisen vuokrasopimuksen päättymisestä ja haluavat uusia sen, vuokranantaja on antanut vuokralle pykälän 25 mukaisen lomakkeen, mutta haluavat uusia vuokrasopimuksen tai haluavat lopettaa vuokrasopimuksen, on luettava ohjeet kaupallisen vuokrasopimuksen uusimisesta tai päättämisestä.
kaupalliset vuokrasopimukset
lain suojaamat vuokrasopimukset saavat Vuokraturvan, mikä vahvistaa huomattavasti niiden oikeuksia vuokrasopimuksen päättyessä. Suojattujen vuokrasopimusten kaupallisille vuokralaisille se, mitä vuokrasopimuksen päättyessä tapahtuu, riippuu pitkälti heistä, sillä vuokrasopimus muuttuu määräaikaiseksi vuokrasopimukseksi ja säilyttää lain suojan. Vuokranantajat voivat kuitenkin ryhtyä erityistoimiin vuokrasopimuksen lopettamiseksi, ja vuokralaiset haluavat joskus muuttaa ammattinsa ehtoja. Näissä tapauksissa vuokrasopimuksen päättyminen voi aiheuttaa haasteita vuokralaiselle.
lain ulkopuolelle nimenomaisesti jätetyillä vuokrasopimuksilla on huomattavasti heikompi oikeusturva. Suojaamattomilla kaupallisilla vuokrasopimuksilla on kuitenkin edelleen tiettyjä oikeuksia, ja vuokralainen voi ryhtyä toimenpiteisiin päästäkseen hyväksyttävään lopputulokseen tavoitteiden mukaan, mikäli vuokrasopimus päättyy.
suojatut vuokrasopimukset
ellei vuokrasopimuksessa ole nimenomaisesti sitä kielletty, useimmat kaupalliset vuokrasopimukset kuuluvat vuoden 1954 vuokranantaja-ja Vuokralaislain suojaan. Lain mukaan kaupallisilla vuokralaisilla on oikeus pitää kiinteistö itsellään samoilla ehdoilla kuin alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, jos lakisääteinen uusimisprosessi ei ole käynnistynyt vuokrasopimuksen päättymispäivään mennessä. Vuokrasopimus muuttuu määräaikaiseksi vuokrasuhteeksi, ja vuokralaisten on annettava 3 kuukauden irtisanomisaika ennen tilojen tyhjentämistä.
määräaikaisella vuokrasopimuksella olevat vuokralaiset kuuluvat lain piiriin myös silloin, kun on kyse oikeudesta hakea uutta vuokrasopimusta avomarkkinavuokralla. Vuokralaiset voivat haluta tehdä näin, jos markkinoiden vuokrahinnat laskevat. Jos vuokralainen hakee uutta vuokrasopimusta, hänen tulee varmistaa, että se on myös lain suojaama oikeusturvan säilyttämiseksi, jos vuokranantaja yrittää purkaa vuokrasopimuksen. Jos vuokranantaja ei suostu uusimaan vuokrasopimusta, vuokralaiset voivat hakea tuomioistuimilta uuden vuokrasopimuksen myöntämistä.
lain suojaamissa kaupallisissa vuokrasopimuksissa, mukaan lukien määräaikainen vuokrasopimus, vuokranantaja voi poistaa vuokralaisen uusimisoikeuden vain, jos vuokranantaja antaa vuokralaiselle ilmoituksen pykälä 25-lomakkeella ja pystyy osoittamaan ”kohtuulliset perusteet” kiinteistön takaisinottoon. Mahdollisia esimerkkejä perusteista, jotka voivat oikeuttaa vuokralaisen luopumaan kiinteistöstä, ovat:
- vuokralainen on jatkuvasti viivytellyt vuokransa maksamisessa
- vuokralainen ei ole tehnyt kiinteistöön korjauksia (jos vuokrasopimuksen ehtoihin sisältyi velvoite tehdä niin)
- vuokralainen on vakavasti rikkonut yhtä tai useampaa vuokrasitoumusta
- vuokranantaja on suunnitellut käyttävänsä kiinteistön itse joko asuin-tai liiketarkoituksiin
- vuokranantaja on suunnitellut suorittaa vakavaa työtä kiinteistön tai purkaa kiinteistön ja tarvitsee poistaa vuokralaisen suorittaakseen työn
- kaupallinen vuokrasopimus kysymys on siitä, että osa suuremmasta kiinteistöstä on vuokranantajan omistuksessa ja vuokranantaja haluaa luovuttaa kiinteistön kokonaisuudessaan
- vuokranantaja pystyy tarjoamaan vuokralaiselle vaihtoehtoisen, laadultaan sopivan asunnon
jopa yleisempiä irtisanomisperusteita kaupalliselle vuokralaiselle on usein vaikea todistaa, jolloin lain suojaamat vuokrasopimukset omaavilla kaupallisilla vuokralaisilla on vahva asema, jos he haluavat jäädä kiinteistöön.
suojaamattomat vuokrasopimukset
kaupalliset vuokrasopimukset ovat automaattisesti Vuoden 1954 vuokranantaja-ja Vuokralaislain suojaamia, ellei vuokranantaja ole noudattanut tiettyä protokollaa ja järjestänyt, että molemmat osapuolet ”tekevät sopimuksen” lain suojasta ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Toteuttaa sopimus edellyttää vuokranantajan palvella mahdolliselle vuokralaiselle virallisen ilmoituksen, vuokralainen vastata ilmoitus, jossa todetaan, että he täysin ymmärtävät oikeudet he menettävät, ja ilmaistu poistaminen suojan teko on kirjoitettu vuokrasopimuksen ennen sen allekirjoittamista.
jos vuokralainen pystyy osoittamaan, että edellä mainitut kriteerit eivät täyty, hän voi silti hakea lain mukaisia oikeuksia. Jos on kuitenkin tehty oikea protokolla, kaupallinen vuokrasopimus ei ole suojattu eikä vuokralaisen oikeus jäädä kiinteistöön tai uusia vuokrasopimus sen umpeuduttua ole automaattinen.
jos vuokralaisen aiempi vuokrasopimus ei ollut lain suojaama, vuokralaisen voidaan katsoa olevan ”halutessaan vuokrasuhteessa” eli Heikossa oikeudellisessa asemassa, jossa vuokranantajalla on mahdollisuus häätää vuokralainen pienellä varoitusajalla eikä automaattista oikeutta uuteen vuokrasopimukseen ole.
jos vuokralaiset kieltäytyisivät lähtemästä, vuokranantajat voisivat ryhtyä toimiin, kuten” rauhalliseen paluuseen”, jossa vuokranantaja voisi vaihtaa kiinteistön lukot tai aloittaa oikeusprosessin saadakseen Omistusmääräyksen. Vuokranantajien on toimittava lain puitteissa, ja jos he tai joku heidän palkkaamansa käyttää väkivaltaa päästä kiinteistöön tai kohti vuokralaisia, niin heitä voidaan syyttää rikosoikeudellisesta vastuusta vuoden 1977 rikoslain nojalla.
jos vuokranantaja pyysi vuokralaista poistumaan tiloista ja kieltäytyi, vuokranantajan olisi pitänyt laittaa vuokralle stoppi. Vuokranantaja voi kuitenkin vaatia mesne-voittoa siltä ajalta, kun vuokralainen pysyy kiinteistössä vuokrasopimuksen päätyttyä. Mesne-voitot vastaisivat tilojen vuokrausarvoa, joten ne voisivat ylittää vuokralaisen vuokranmaksun. Vuokralainen voi myös joutua vastuuseen vuokranantajalle vuokrasopimuksen jälkeisen käytön aikana aiheutuneista menetyksistä sekä kiinteistölle mahdollisesti aiheutuneista vahingoista.
joissakin tapauksissa, kunhan vuokralainen maksaa vuokraa ja hänellä on hyvä historia vuokranantajien kanssa, oikeusistuimet voivat määrätä, että vuokrasopimuksesta on tullut määräaikainen vuokrasopimus. Tämä on erityisen todennäköistä, jos vuokranantajan kanssa käydään parhaillaan neuvotteluja mahdollisesta vuokrasopimuksen uusimisesta. Vuokraneuvotteluissa olevien vuokralaisten tulisi varoa allekirjoittamasta kirjallista vuokrasopimusta mielensä mukaan, mikä estäisi heitä vaatimasta määräaikaista vuokrasopimusta ja lain suojaa samalla, kun vuokranantaja voi jatkaa vuokran ottamista.
lainopillinen neuvonta päättyneissä kaupallisissa vuokrasopimuksissa
se, onko vuokrasopimus suojattu vai suojaamaton, voi olla hämmentävää ymmärtää, mutta se on ratkaisevan tärkeää, jotta voidaan varmistua oikeuksistasi ja velvollisuuksistasi liiketilojen suhteen.
jos vuokraat tällä hetkellä liiketiloja päättyneellä vuokrasopimuksella, on suositeltavaa pyytää asianajajaa selvittämään, onko sinua suojeltu lailla ja mihin toimiin voit ryhtyä turvataksesi oikeutesi kiinteistöön. Jos et maksa vuokraa, vuokranantaja on pyytänyt sinua poistumaan tiloista tai jos vuokrasopimuksen uusimisen ehdoista neuvotellaan riitaisesti ja viiveellä, on tärkeää, että pyydät oikeudellista neuvontaa varmistaaksesi parhaan lopputuloksen yrityksellesi.
Vastuuvapauslauseke
tämän artiklan sisältämät asiat on tarkoitettu ainoastaan yleistä tiedottamista varten. Tämä pykälä ei ole oikeudellista neuvontaa, eikä se ole lain täydellinen tai arvovaltainen lausunto, eikä sitä tulisi käsitellä sellaisena. Vaikka pyritään kaikin tavoin varmistamaan, että tiedot ovat oikeita, niiden oikeellisuudesta ei anneta mitään nimenomaisia tai epäsuoria takuita, eikä mistään virheestä tai laiminlyönnistä oteta vastuuta. Ennen kuin ryhdytään toimiin tässä esitettyjen tietojen perusteella, on pyydettävä oikeudellista asiantuntija-apua.